Bausparvertrag im Vergleich – wann ist ein Bausparer sinnvoll?

In Deutschland haben etliche Millionen Menschen einen Bausparvertrag. Und Sie? Im Jahr 2021 gab es knapp 24 Millionen Verträge, aber das bedeutet nicht, dass diese Verträge immer lohnenswert sind. Es gibt bestimmte Situationen, in denen ein Bausparvertrag eine sinnvolle Lösung ist - und andere, in denen andere Verträge einen besseren Zinssatz haben, günstiger oder flexibler sind.

Zudem haben die Tarife der Bausparkassen große Unterschiede. Deshalb lohnt sich ein Vergleich von Bausparverträgen verschiedener Anbieter.

Bausparvertrag – Was ist das?

Die Grundidee des Bausparvertrags ist einfach. Alle Sparer zahlen in den gleichen Topf ein. Sobald genug Geld zusammengekommen ist, kann die Bausparkasse das Geld als Darlehen an die ersten Sparer ausgeben. Da alle Sparer weiterhin fleißig einzahlen, kann jeder nacheinander das bauen anfangen, und zwar schneller, als wenn jeder für sich selbst spart.

Heutzutage geschieht dies über ein ausgeklügeltes System, bei dem die Bausparkassen genau berechnen, welche Verträge ausgezahlt werden und welches Geld neu hinzukommt.

Damit dies funktioniert, werden zwei Verträge kombiniert: ein Sparplan und ein Immobilienkredit. In der Sparphase ist der Zinssatz in der Regel niedriger als der Marktzins. Obwohl Abschluss- und Verwaltungskosten anfallen, sind die Zinssätze für das Bauspardarlehen in der Regel etwas niedriger als die Hypothekenzinsen, die von den Banken zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses angeboten werden.

Zunächst wird die Bausparsumme ermittelt. Er entspricht dem Betrag, den der Sparer in sein Eigenheim, Eigentumswohnung zu investieren beabsichtigt. Nach Angaben des Verbandes der Privaten Bausparkassen lag die durchschnittliche Bausparsumme für neue Verträge im Jahr 2021 lag – nach Angaben vom Verband der Privaten Bausparkassen - bei 52.000 Euro. Daher deckt der Bausparvertrag beim Kauf oder Bau eines durchschnittlichen Hauses nur einen Teil der Gesamtfinanzierung ab.

Wie funktioniert ein Bausparvertrag?

In der Regel muss zunächst der Kunde einen Teil – 30 bis 50 Prozent – von der Bausparsumme über mehrere Jahre ansparen. Nach einer bestimmten Zeit ist der Vertrag "zuteilungsreif", dies bedeutet, dass der Sparer das Darlehen für die Baufinanzierung abrufen kann. Dieses Geld ist dann für sogenannte wohnwirtschaftliche Zwecke auszugeben (§ 1 Abs. 3 BauSparkG).

Die Rückzahlung des Bauspardarlehens erfolgt dann ebenfalls über mehrere Jahre. Bei vielen Verträgen kann der Bausparkunde den Zeitraum wählen, über den er das Darlehen zurückzahlen möchte. Es gilt die Regel: Je früher die Rückzahlung, desto niedriger der Zinssatz. Mit anderen Worten: Der beworbene Zinssatz ist in der Regel nur für eine sehr schnelle Rückzahlung verfügbar.

Wenn es zur Zuteilung kommt, muss sich der Sparer jedoch nicht unbedingt für das Darlehen entscheiden. Er kann auch einfach die Auszahlung seines Bausparguthabens beantragen und somit wird der Bausparvertrag beendet.

Es gibt auch noch eine dritte Möglichkeit: Weiter besparen. In diesem Fall wird zwar das Bauspardarlehen mit der Zeit kleiner, aber gleichzeitig wird das Guthaben weiter verzinst. Insbesondere bei alten Verträgen mit einem guten Zinssatz ist dies eine interessante Option für den Sparer. Allerdings hat die Bausparkasse zehn Jahre nach der Zuteilung das Recht, den Vertrag zu kündigen.

Welche Kosten gibt es beim Bausparvertrag?

Es fallen Abschlusskosten und Kontoführungsgebühr bei einem Bausparvertrag an. Die Abschlussgebühr liegt zwischen 1 bis 1,6 Prozent der vereinbarten Bausparsumme (Bspw.: bei 40.000 EUR Bausparsumme liegen die Abschlusskosten zwischen 400 EUR – 640 EUR). Für die jährliche Kontoführung ist meist bis zu 24 EUR im Jahr zu bezahlen.

Warum die stattliche Förderung das Bausparen interessant macht

Bausparkassen geben zwar noch einen Guthabenzins an, aber Sie erhalten praktisch keinen mehr. Der „symbolische“ Zinssatz liegt bei neuen Bausparverträgen häufig bei 0,01 Prozent. Dadurch liegen diese Zinssätze somit unter Tages­geldniveau. Ebenso müssen Sie beim Abschluss eines Bausparvertrages noch die Abschlusskosten von mindestens 1 % der Bausparsumme berücksichtigen. Der größte Vorteil des Bausparvertrages ist die Sicherung eines garantierten Zinses für das Bauspardarlehen.

Dagegen müssen die Tages­geldsparer, welche später einen Baukredit benötigen, das Angebot zu dem dann aktuellen Zinssatz anfordern. Wenn alles gut ging, sind die Zinsen immer noch so niedrig wie aktuell, allerdings können diese auch deutlich höher sein. Somit hängt es von der Entwicklung der Hypothekenzinsen ab, ob sich ein Bausparvertrag gelohnt hat.

Bausparförderung als Ersatz für gute Zinsen

Die staatliche Förderung dient in dieser Welt der zinsarmen Bausparwelt als eine Art von Ersatzzins. Allerdings verschieben sich die Vorteile und auch Nachteile für den Kunden, wenn der Staat durch Steuern oder Förderungen in die privaten Finanzen eingreift. Es gibt insgesamt vier Förderbereiche beim Bausparvertrag:

• Die Arbeitnehmersparzulage
• Die Wohnungsbauprämie
• Die vermögenswirksamen Leistungen (VL)
• Die Riester Förderung (sog. Wohn-Riester)

In all diesen Fällen ist ein Bausparvertrag zumindest eine einfache und sichere Lösung. Ob es in jedem Fall die beste Lösung ist, hängt davon ab, wofür der Bausparvertrag verwendet werden soll.

WICHTIG  Achten Sie auf einen günstigen Bausparvertrag und auf eine bedarfsgerechte Bausparsumme!

Für die Nutzung eines Bausparvertrages für die Wohnungsbauprämie, die Arbeitnehmersparzulage oder für vermögenswirksame Leistungen ist meist eine Bausparsumme von 9.000 EUR – 12.000 EUR ausreichend. Sie können die Bausparsumme so wählen, dass der Vertrag in 7 bis 10 Jahren zuteilungsreif ist, basierend auf dem monatlichen Sparbeitrag.

Den richtigen Bausparvertrag finden

Die Tarife der einzelnen Bausparkassen unterscheiden sich zum Teil erheblich. Achten Sie daher nicht nur auf den Zinssatz für den Kredit, sondern auch auf den Zinssatz für das Guthaben. Es gibt noch weitere wichtige Details, die Sie berücksichtigen müssen.

Aber selbst mit all diesen Daten ist es schwierig, die einzelnen Angebote der Bausparkassen zu ver­gleichen. Das liegt vor allem an den unterschiedlichen Zinssätzen für Darlehen in Kombination mit der erwarteten Spardauer und Tilgungsdauer. So kann beispielsweise ein Angebot mit einem deutlich höheren Zinssatz für das Darlehen manchmal die bessere Wahl sein, weil die Zeit bis zur Zuteilung des Bauspardarlehens kürzer ist als bei anderen Varianten.

Die Wohnungsbauprämie

Unter Umständen können staatliche Förderungen die Verzinsung von Bausparverträgen verbessern. Die maximale Förderung beträgt für Alleinstehende 70 EUR pro Jahr und für Ehepaare maximal 140 EUR im Jahr. Ebenso gibt es eine maximal geförderten Sparbeitrag, dieser liegt für Alleinstehende bei 700 EUR und Ehepaaren bei 1.400 EUR. Um die Wohnungsbauprämie zu erhalten, müssen folgenden Voraussetzungen erfüllte sein:

• Sparer, die das 16. Lebensjahr vollendet haben, erhalten die Förderung
• Wohnsitz (dauerhaft) muss in Deutschland liegen
• Einkommensgrenze seit 2021 für Alleinstehende 35.000 EUR und für Ehepaare 70.000 EUR
• Es muss einen Mindestsparleistung im Jahr von 50 EUR erfolgen
• Jährlicher Antrag auf Wohnungsbauprämie muss gestellt werden
• Die Förderung darf nur für wohnwirtschaftliche Zwecke genutzt werden

Sind Sie Wohnungsbauprämie berechtigt, so erhalten Sie diese jährlich – nach Beantragung und Prüfung - auf Ihren Bausparvertrag gutgeschrieben. Die Prämie wird erst nach Auflösung des Bausparvertrages und den Nachweis einer wohnwirtschaftlichen Verwendung zusammen mit dem Guthaben ausgezahlt. Sollte KEINE Zweckgebundenheit nachgewiesen werden können, so wird die Wohnungsbauprämie wieder in Abzug gebracht.

AUSNAHME  Wenn Sie den Bausparvertrag vor Ihrem 26. Lebensjahr abgeschlossen haben, dann entfällt nach 7 Jahren die Nachweispflicht der wohnwirtschaftlichen Verwendung.

Modernisieren mit Bausparvertrag

Die Verwendung eines Bausparvertrags zu diesem Zweck ist in der Regel einfacher als die Beantragung eines Immobiliendarlehens von mehreren zehntausend Euro bei einer Bank. Bei einem Finanzierungsbedarf von unter 50.000 Euro machen viele Banken gar kein oder nur ein schlechtes Angebot.

Für Bausparkassen hingegen gehören diese Kredite zum Tagesgeschäft. Darüber hinaus können sie auch Kredite von weniger als 30.000 EUR ohne Eintragung einer Grundschuld vergeben. Besonders wenn eine Modernisierung ansteht, hilft ein Bausparvertrag, diese Finanzierung vorzubereiten. Die Kosten - und oft auch der Zeitaufwand - für die Modernisierung lassen sich leicht abschätzen. Die Bausparsumme und der Ansparzeitraum stehen fest und die Eckdaten des Bausparvertrags können genau festgelegt werden.

Wenn Sie also einen durchschnittlichen Finanzierungsbetrag zwischen 15.000 und 50.000 Euro für die Modernisierung benötigen, sollten Sie sich die Angebote der Bausparkassen genauer ansehen. Dies gilt umso mehr, wenn Sie die Voraussetzungen für staatliche Zuschüsse erfüllen und davon ausgehen, dass die Zinsen in den kommenden Jahren wieder steigen werden.

Riester und Bausparvertrag

Sie haben für die Nutzung der Riester Förderung verschiedenen Vertragsformen zur Auswahl. Diese wären u. a.:

• Riester Rentenversicherung
• Riester Fondssparplan
• Riester Banksparplan
• Riester Bausparvertrag, den sog. Wohn-Riester

Alle genannten Riester Produkte haben verschiedene Vor- und Nachteile! Wichtige Kriterien sind e individuelle Risikobereitschaft, die Ertragsmöglichkeiten der Produkte und die tatsächlich anfallenden Kosten.

ACHTUNG  Den Abschluss eines Wohnriester Bausparvertrag sollten Sie nur in Betracht ziehen, wenn Sie mit sehr großer Wahrscheinlichkeit in den nächsten Jahren einen Immobilienerwerb planen und dort wohnen bleiben möchten!

Bausparvertrag für junge Leute und Jugendliche

Seit 2009 gelten die folgenden Regeln für alle neu abgeschlossenen Bausparverträge und alle Vertragsänderungen: Wer staatliche Zuschüsse erhalten hat, muss Guthaben aus dem Bausparvertrag und dem Darlehen für "Wohnzwecke" verwenden. Das bedeutet, dass Sie das Geld verwenden können, um ein Haus zu bauen oder eine Wohnung zu kaufen. Ausgaben für die Renovierung oder Modernisierung einer Wohnung zählen ebenfalls zu den wohnungsbezogenen Ausgaben. Der Kauf eines neuen Fernsehers oder eines neuen Sofas ist KEINE wohnwirtschaftliche Verwendung, sondern Konsumausgaben.

Wie ich bereits geschrieben habe, ist dies seit 2009 die allgemeine Regel.

 Einzige Ausnahme

• Wenn Sie bei Vertragsabschluss unter 25 Jahre alt sind, können Sie das Guthaben nach der Auszahlung nach Belieben verwenden, auch wenn Sie zuvor die Wohnungsbauprämie erhalten haben.
• Dieses Bausparprivileg gibt es jedoch nur für einen Vertrag, der mindestens sieben Jahre lang angespart wurde.
• Nur einmal im Leben möglich

Mit anderen Worten: Sie können das Bausparguthaben für einen Führerschein, Ihr erstes Auto oder den Großbildfernseher in Ihrer Wohnung verwenden.

Um die Wohnungsbauprämie zu beantragen, müssen Sie mindestens 16 Jahre alt sein. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie Lehrling, Auszubildender oder Student sind, ob Sie sich noch in einer Berufsausbildung befinden oder diese bereits abgeschlossen haben.

Der staatliche Zuschuss ist begrenzt. Ab 2021 beträgt der maximale subventionierte Sparbeitrag 700 EUR pro Jahr. Der Staat zahlt dann 10 Prozent davon als Prämie. Das bedeutet: Wenn Sie ein wenig aufrunden und knapp 60 Euro im Monat sparen, erhalten Sie ab 2021 zusätzlich 70 Euro pro Jahr vom Staat als Bonus. Die Bausparkasse schreibt die Prämie zunächst dem Vertrag gut und zahlt sie nach der Zuteilung zusammen mit dem Bausparguthaben an Sie aus.

Allerdings erhalten Sie in der Regel nicht die gesamte Prämie: Die Abschlusskosten (in der Regel 1 Prozent der Bausparsumme) und die jährlichen Servicegebühren reduzieren das Guthaben wieder. Dieses Beispiel zeigt Ihnen, was das bedeutet: Ein Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von 15.000 Euro ist bereits zu Beginn 150 Euro im Minus. Erst mit den nächsten Sparraten wird es wieder schwarze Zahlen geben.

Viele Bausparkassen machen jedoch kleine Zugeständnisse, vor allem für junge Sparer: Eine Bausparkasse zahlt einen Jugendbonus, eine andere einen Zinsbonus, und eine dritte verzichtet auf die Abschlusskosten für die junge Zielgruppe.

Die richtige Bausparsumme für Jugendliche und junge Leute

Wenn Sie sich für einen Bausparvertrag entscheiden, sollten Sie bedenken, dass ein Sparbeitrag von mehr als 58 Euro nicht zu einer höheren Prämie führt und nur mit dem niedrigen Guthabensatz des jeweiligen Tarifs verzinst wird. Mit einem überschaubaren Sparbeitrag und einer möglichst kurzen Ansparzeit bleibt auch die Bausparsumme gering. Bei einer Ansparzeit von acht Jahren, die einige der Bausparrechner angeben, ergibt sich ein Bausparbetrag von 10.000 bis 15.000 Euro. Der Auszahlungsbetrag beträgt dann etwa 5.500 bis 6.500 Euro, je nach dem genauen Zeitpunkt der Auszahlung.

TIPP  Wenn Ihre Eltern oder Großeltern Ihnen das Geld für den Vertrag mit der Bausparkasse geben wollen, sollten sie den Vertrag nicht selbst unterschreiben. Es muss auf Ihren Namen lauten. Es gilt: Wenn Sie das Wohngeld beantragen möchten, müssen Sie selbst der Vertragspartner sein. Sie können die Kontonummer des Bausparvertrags Ihren Eltern oder Großeltern mitteilen.

Stand 02.06.2022