Gebäudeversicherung auf Mieter umlegen – geht das?

In den meisten Fällen obliegt es dem Vermieter, eine Wohngebäudeversicherung abzuschließen, um sein Eigentum gegen Schäden wie Feuer, Sturm oder Leitungswasser abzusichern. Doch wie sieht es aus, wenn der Vermieter die Kosten für die Ge­bäude­ver­si­che­rung auf die Mieter umlegen möchte? Ist das überhaupt zulässig?

In diesem Artikel möchten wir uns genauer mit dieser Frage auseinandersetzen und aufzeigen, worauf Vermieter achten sollten, wenn sie die Wohngebäudeversicherung auf ihre Mieter umlegen möchten.

Darf ein Vermieter die Kosten für die Ge­bäude­ver­si­che­rung umlegen?

 

Anders als zum Beispiel bei der Privathaftpflicht handelt es sich bei den Kosten für die Ge­bäude­ver­si­che­rung gemäß §2 Nr. 13 Betriebskostenverordnung (BetrKV) um sogenannte umlagefähige Nebenkosten. Somit haben Vermieter grundsätzlich das Recht, diese Versicherungskosten der Ge­bäude­ver­si­che­rung auf die Mieter umzulegen.

Hierbei werden die Kosten in der jährlichen Nebenkostenabrechnung aufgeführt. In der Regel erfolgt die Umlage der Ge­bäude­ver­si­che­rung auf die Mieter anteilig entsprechend der jeweiligen Wohnfläche, sofern nichts anderes im Mietvertrag festgelegt wurde.

Grund für die Umlagefähigkeit der Versicherungskosten ist, dass nicht nur der Eigentümer bzw. Vermieter von der Ge­bäude­ver­si­che­rung profitiert, sondern auch die Mieter selbst. So hat der Vermieter durch den Versicherungsschutz die Möglichkeit, schnellstmöglich über ausreichende finanzielle Mittel zu verfügen, um Schäden am Gebäude zu reparieren. Dadurch können die Mieter nach einem Schadenfall schneller in ihre eigenen Wohnungen zurückkehren. Zusätzlich dazu übernehmen die meisten Wohngebäudeversicherungen auch die Kosten für temporäre Unterkünfte wie Hotelübernachtungen.

Worauf müssen Vermieter achten, wenn sie die Wohngebäudeversicherung umlegen?

 

Obwohl man die Kosten rechtlich gesehen auf die Mieter umlegen kann, müssen bei der Umlage dieser Kosten einige Dinge beachtet werden.

So dürfen Vermieter lediglich Kosten auf Mieter umlegen, die ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt werden. Hier reicht es in diesem Fall aus, wenn auf die gesetzliche Betriebskostenverordnung verwiesen wird, da die Wohngebäudeversicherung bekanntermaßen zu den umlagefähigen Kosten zählt.

Darüber hinaus muss der Posten in der Nebenkostenabrechnung explizit ausgewiesen werden. Das bedeutet, Vermieter müssen die Kosten für die Ge­bäude­ver­si­che­rung als "Versicherung" bezeichnen. Außerdem sollten Vermieter die entsprechenden Zahlungsbelege bzw. die Versicherungspolice bereithalten, denn Mieter haben grundsätzlich das Recht, die entsprechenden Belege einzusehen.

Wie hoch dürfen die Kosten für die Ge­bäude­ver­si­che­rung sein?

Ein weiterer Aspekt, der zu beachten ist, betrifft die Angemessenheit der Versicherungskosten. Die Höhe der umlagefähigen Kosten sollte sich an der Größe des Gebäudes, dem Wert des Gebäudes und den individuellen Versicherungsbedingungen orientieren. Eine übermäßig hohe Umlage der Ge­bäude­ver­si­che­rungskosten kann als unzulässige Benachteiligung der Mieter angesehen werden. Daher ist es ratsam, die Kosten gerecht zu verteilen.

Des Weiteren ist es wichtig zu beachten, dass nicht nur die Umlage in der Betriebskostenabrechnung korrekt und fair erfolgt, sondern auch die Gesamthöhe der Versicherungskosten in einem angemessenen Rahmen liegt. So dürfen Vermieter lediglich Versicherungen abschließen, die auch tatsächlich im Interesse der Mieter sind. Daher sollte man bereits vor dem Abschluss einer Ge­bäude­ver­si­che­rung unterschiedliche Angebote einholen und diese miteinander ver­gleichen.

Wer benötigt eine Ge­bäude­ver­si­che­rung?

 

Die Wohngebäudeversicherung ist eine der wichtigsten Sachversicherungen für Eigentumsobjekte – ganz gleich, ob es sich hierbei um ein Einfamilienhaus, um ein Mehrfamilienhaus, eine Wohnung oder gar ein Geschäftsgebäude handelt.

Daher ist eine Ge­bäude­ver­si­che­rung für alle Immobilieneigentümer, einschließlich Vermieter, von großer Bedeutung. Sie dient dazu, das Gebäude vor Schäden durch Feuer, Sturm, Leitungswasser und anderen Risiken abzusichern. Eine solche Versicherung schützt das Eigentum vor finanziellen Verlusten und bietet Sicherheit für den Vermieter.

Darüber hinaus kann der Versicherungsschutz auch zur Absicherung von Krediten dienen, die für den Erwerb oder den Bau der Immobilie aufgenommen wurden. Es ist daher ratsam, eine Ge­bäude­ver­si­che­rung abzuschließen, um mögliche Schadensfälle abzudecken und finanzielle Risiken zu minimieren.

Was muss der Vermieter bei der Umlage auf die Mieter beachten?

 

Neben der Angemessenheit der Versicherungskosten müssen Vermieter bei der Umlage der Ge­bäude­ver­si­che­rung noch weitere Aspekte beachten.

• Transparente Abrechnung: Der Vermieter ist verpflichtet, eine transparente und nachvollziehbare Abrechnung der umgelegten Kosten vorzulegen. Es müssen alle Kostenposten für die Ge­bäude­ver­si­che­rung detailliert aufgeführt und die Verteilung auf die einzelnen Mieter klar dargestellt werden. Hierbei kann beispielsweise die Verteilung nach Wohnfläche oder Per­sonenanzahl erfolgen.
• Sonderfälle berücksichtigen: Es gibt bestimmte Fälle, in denen bestimmte Kosten der Wohngebäudeversicherung nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Dies betrifft beispielsweise Schäden, die durch fahrlässiges Verhalten eines anderen Mieters verursacht wurden. In solchen Fällen ist nur die betreffende Mietpartei für den entstandenen Schaden verantwortlich.
• Einhaltung von Fristen: Der Vermieter hat die Pflicht, die Betriebskostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zu erstellen und den Mietern vorzulegen. Wenn der Vermieter diese Frist nicht einhält, kann er keine Nachforderungen mehr an die Mieter stellen. Wenn sich aus der Abrechnung jedoch ein Guthaben für die Mieter ergibt, steht ihnen dieses dennoch zu und der Vermieter muss es ihnen auszahlen.
• Aktuelle Rechtsprechung beachten: Vermieter sollten bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung auch die aktuelle Rechtsprechung im Zusammenhang mit der Umlage der Ge­bäude­ver­si­che­rung im Blick behalten. So kann sichergestellt werden, dass der Vermieter rechtlich korrekt abrechnet. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in der Vergangenheit bereits zahlreiche Urteile zur Ge­bäude­ver­si­che­rung gefällt, die für Vermieter von Bedeutung sind. Es ist ratsam, sich über relevante Urteile und deren Inhalte zu informieren, um rechtssicher zu agieren.

 

Was kann der Vermieter nicht umlegen?

Es gibt einige Kosten, beispielsweise den Vermieterrechtsschutz, den Vermieter nicht auf ihre Mieter umlegen können. Auch bei der Umlage der Ge­bäude­ver­si­che­rung gibt es einige Einschränkungen, die berücksichtigt werden müssen.

So dürfen Vermieter lediglich die Kosten umlegen, welche sich auf den versicherten Gebäudeteil beziehen, der dem Mieter überlassen wurde. Darüber hinaus dürfen auch bestimmte Bestandteile der Ge­bäude­ver­si­che­rung nicht auf Mieter umgelegt werden, sofern diese private Möbel oder Einrichtungsgegenstände des Eigentümers umfassen.

Des Weiteren sind Elementarschäden wie Überschwemmungen, Hochwasser, Erdbeben oder Lawinen nicht unbedingt in der Ge­bäude­ver­si­che­rung enthalten. Falls eine separate Versicherung für derartige Schäden durch den Vermieter abgeschlossen wurde, dürfen diese Kosten nur dann auf die Mieter umgelegt werden, sofern dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde.

Es ist ebenfalls wichtig zu beachten, dass Vermieter die Kosten für Schäden, die durch ihr eigenes vorsätzliches oder grob fahrlässiges Verhalten verursacht wurden, nicht auf ihre Mieter abwälzen dürfen. Vermieter haben eine sogenannte Verkehrssicherungspflicht – sie sind dafür verantwortlich, dass sich das Gebäude in einem sicheren Zustand befindet. Verstoßen sie gegen diese Pflicht, können Vermieter für entstandene Schäden haftbar gemacht werden.

Der Vermieter rechnet zu viel ab – was kann man machen?

Wenn Sie der Meinung sind, dass Ihr Vermieter zu viel in Bezug auf die Ge­bäude­ver­si­che­rung in der Betriebskostenabrechnung berechnet hat, können Sie Maßnahmen ergreifen, um dagegen vorzugehen. Hierbei ist jedoch wichtig, die Fristen im Auge zu behalten und möglichst schnell zu handeln. Sie sollten insbesondere rechtzeitig eine Beanstandung vornehmen, da Sie dabei eine Frist setzen können, innerhalb derer der Vermieter reagieren sollte. Eine verspätete Beanstandung kann unter anderem dazu führen, dass Sie Ihre Ansprüche verlieren.

Im ersten Schritt sollten Sie die Nebenkostenabrechnung sorgfältig überprüfen. Falls Sie sich unsicher sind, können Sie sich hierfür an einen Mieterverein oder auch an einen Rechtsanwalt wenden. Anschließend muss die Beanstandung fristgerecht erfolgen.

Falls der Vermieter nicht auf die Beanstandung reagieren sollte, können Sie weitere Schritte einleiten. Auf Anraten eines Rechtsanwaltes können Sie im Ernstfall sogar den Klageweg vor Gericht wählen, um Ihre Ansprüche durchsetzen zu lassen. In jedem Fall sollten Sie sich rechtlich beraten lassen, um Ihre Erfolgschancen auszuloten. Nur so können Sie unnötig hohe Kosten vermeiden.

Transparente Nebenkostenabrechnung ist Pflicht für Vermieter

 

Vermieter sind dazu verpflichtet, eine transparente und nachvollziehbare Nebenkostenabrechnung für ihre Mieter zu erstellen. Hierzu gehört insbesondere auch die explizite Ausweisung der unterschiedlichen Posten.

So muss auch die Ge­bäude­ver­si­che­rung in der Nebenkostenabrechnung korrekt ausgewiesen sein. Die allgemeine Bezeichnung "sonstige Nebenkosten" reicht nicht aus. Stattdessen muss die Ge­bäude­ver­si­che­rung unter der konkreten Bezeichnung "Versicherung" aufgeführt werden. Durch die klare Bezeichnung wird deutlich, dass es sich um Versicherungskosten handelt.

Darüber hinaus haben Mieter das Recht, die entsprechenden Belege einzusehen, um sich über die individuellen Beiträge zu informieren. Laut einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (AZ VIII ZR 346/08) müssen Versicherungskosten in der Nebenkostenabrechnung jedoch nicht detailliert aufgeschlüsselt werden.

Fazit

 

Bei den Kosten für die Ge­bäude­ver­si­che­rung handelt es sich um umlagefähige Nebenkosten. Allerdings müssen Vermieter bei der Kostenumlage eine Reihe an gesetzlichen Vorgaben berücksichtigen und darauf achten, dass die Umlage der Kosten angemessen und korrekt erfolgt.

Sollten sich bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung Unklarheiten ergeben, sollte man sich an einen Rechtsanwalt wenden, um eventuelle Streitigkeiten durch eine fehlerhafte Abrechnung zu vermeiden.